19. August 2021 - Immobilien Zeitung

Menschen sind keine Algorithmen

John Amram, Gründer des Maklerunternehmens HPBA, weiß: Fehlende Chemie zwischen Käufer und Verkäufer kann ein Deal-Breaker sein. Die Digitalisierung wird daran nichts ändern.

Vom Datenraum bis zur Due Diligence: Immer mehr Arbeitsschritte in der Immobilienwirtschaft werden digitalisiert. Schon schwebt manchem eine vollkommen transparente, ausschließlich auf Daten und Zahlen basierte Immobilienwelt vor, frei von Fehlern, in der das Matching von Investoren und Investments, Unternehmen und Büros, ja sogar Familien und Wohnungen automatisiert abläuft. Der Mensch ist bestenfalls Kontrolleur, der hie und da bei Bedarf Algorithmen anpasst. Für mich steht fest: Diese schöne neue Welt wird so nicht kommen.

Obwohl ich ein Freund digitaler Lösungen bin und die dadurch erst möglichen Skalierungs- und Präzisierungseffekte gern selbst nutze, stelle ich immer wieder fest, dass sich Sympathien, Charaktere und Eigenheiten nicht ohne weiteres digitalisieren lassen. Dabei gilt insbesondere für das Transaktionsgeschäft: Je mehr Sympathie es zwischen den Parteien gibt, desto höher ist auch die Abwicklungswahrscheinlichkeit. Wohlgemerkt, Sympathie bedeutet für mich nicht, dass man miteinander Händchen hält, sondern vielmehr, dass man sich versteht oder, wie man auf Deutsch sagt: die Wellenlänge passt.

Schon häufig habe ich Privatinvestoren, Family-Offices und Institutionelle an einem Tisch sitzen sehen, und selbst wenn es um ein und dieselbe Immobilie ging, sprachen alle drei am Ende doch unterschiedliche Sprachen. Der Private sah die mit der Immobilie verbrachte Zeit und emotionale, häufig familiäre Bindungen. Das Family-Office blickte auf die Kompatibilität des Gebäudes mit der Stiftungssatzung und den selbstgesetzten Allokationszielen. Der Institutionelle konzentrierte sich auf die Hinterkommastellen bei der Rendite, Hedging-Ziele und potenzielle Managementgebühren. Das gegenseitige Verständnis für die jeweiligen Ansprüche hält sich bei solchen Runden sehr in Grenzen.

Computerprogramme können sehr viel, aber Sympathien einander unbekannter Akteure erkennen und deuten können sie nicht. Wenn aber sämtliche emotionalen Aspekte als nicht belastbar ausgeblendet werden, bleibt allein die Fixierung auf das vermeintlich beste Angebot und die größtmögliche Effizienz zurück. Doch das könnte ein Trugschluss sein: Je mehr Sympathie zwischen den Akteuren vorhanden ist, desto höher ist nämlich auch die Kompromissbereitschaft. Umgekehrt scheitern Transaktionen häufig genug daran, dass die nötige Kompromissbereitschaft mangels gegenseitiger Sympathie nicht vorhanden war. Das ist ein Alleinstellungsmerkmal des Immobiliengeschäfts – Digitalisierung hin oder her.

3. OFF MARKET STUDIE

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